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原标题:国策视点||2022年长沙市房地产市场分析
摘要:
2022疫情第三年,为恢复房地产市场信心,为稳经济提供支撑,全国各地楼市调控纷纷“松绑”,全年经历保需求、保交楼、保主体三个阶段。
长沙政策放松节奏明显加快,如“购房补贴”、“下调房贷利率”、“多孩家庭住房扶持政策”等,但主要是针对改善群体,核心区限购、限售、限贷政策仍总体偏紧,望城、长沙县等郊区限购政策针对特定人才阶段性松动。
关键词:房地产政策情况;市场状况分析
一、2022年长沙市经济发展总体情况
初步核算,2022年,全市实现地区生产总值13966.11亿元,比上年增长4.5%。其中,第一产业实现增加值451.30亿元,增长3.6%;第二产业实现增加值5589.58亿元,增长6.2%;第三产业实现增加值7925.24亿元,增长3.4%。
2022年,全市实现农林牧渔业总产值776.0亿元,比上年增长3.8%;全市规模以上工业增加值比上年增长8.3%;全市固定资产投资比上年增长5.1%;全市社会消费品零售总额5235.56亿元,比上年增长2.4%;全市完成地方一般公共预算收入1202.00亿元,比上年增长1.2%(剔除政策因素影响,同口径增长8.17%);全市居民消费价格同比上涨1.6%;全市居民人均可支配收入58850元,比上年增长5.9%。
二、2022年长沙市主要的房地产政策情况
1、4月,长沙推出人才政策“升级版45条”,6月份细则出炉,35周岁以下来长首次购房的博士、硕士毕业生,分别给予10万元、3万元购房补贴,且博士落户后,首套房不受社保限制等。
2、5月,长沙限购政策调整:家庭首套房“网签满4年”,即可买第二套!此前二套房根据的标准是“不动产权证满4年”或“网签满6年”,对比下来,买二套房的时间间隔缩短;5月15日央行、银保监的规定,居民购买首套普通住房可以在5年期LPR利率基础上最多下浮20个基点,算下来,目前长沙首套最低可到4.1%。
3、6月,省发改委、商务厅发布《关于进一步促进消费持续恢复的若干措施》的通知。引导金融机构下调住房贷款利率,降低住房商业贷款首付比例;完善长租房政策,增加保障性租赁住房供给;支持长沙市恢复执行二套房契税优惠税率;鼓励具备条件的市州探索“二孩”“三孩”家庭的购房支持政策。
4、12月,长沙市人民政府网站发布《长沙市推进新建商品房“交房即交证”改革实施细则》,《细则》明确,湖南湘江新区、芙蓉区、天心区、开福区、雨花区2022年7月1日后,望城区、长沙县、浏阳市、宁乡市2022年12月31日后,新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”。新建商品房完成竣工验收备案后20个工作日内须为购房人完成不动产登记(分户证)。
三、长沙市房地产市场状况
1、住宅市场
(1)内五区新商品房市场
2022年长沙市内五区新房住宅市场供应总量724万㎡,供应面积环比下降27.14%;成交总量604万㎡,同比下降40.61%,去化周期14.4月。全年整体成交均价为13816元/㎡,同比上升7.6%。
从行政区域划分,岳麓区供求量连续两年居首位,成交均价14580元/㎡。从2022年“日光盘”项目来看,岳麓区占比60%,包括城发恒伟洋湖映(成交均价15499元/㎡)、华润长沙悦府(成交均价21500元/㎡)、轨道中建麓江府(成交均价14060元/㎡)、振业城四期(成交均价14090元/㎡)、招商麓山府(成交均价15950元/㎡)、万科森林公园(成交均价19750元/㎡)。
自2016年大平层改善性住房需求上涨,2022年大平层住宅内五区供应230万㎡,同比上涨11%,大平层供应创历史新高;成交总量159万㎡,较去年持平,成交均价17639元/㎡,同比上涨10%。2022年热点大平层楼盘有位于市府板块的长沙悦府(成交均价21376元/㎡)、位于开福中心的万科瑧湾汇(成交均价25616元/㎡)、位于滨江板块的旭辉·铂悦湘江(成交均价24440元/㎡)。
从近五年供求情况来看,受房企资金限制、拿地规模下降,经济、疫情、房企暴雷等影响,2022年内五区住宅市场供求同减,受大平层等改善型项目产品价格高、销售情况好的影响,拉动整体成交均价。剔除结构性异动,普通商品住宅新房价格持平。
(2)六区一县二手住宅市场
2022年长沙六区一县二手房挂牌价格第二季度有明显上涨,4月至9月二手房挂牌均价整体持平,自8月开始逐月下滑。临近年末部分业主为尽快出售房源,降价力度高,挂牌价跌至年初原点。
据初步统计,2022年长沙二手房市场成交量约5万套,环比下降15%。二手房成交价涨跌交替,成交周期明显拉长,2022年六区一县二手房成交均价整体下浮约6%,部分2000年建成楼盘成交均价环比下降约10%。由于疫情的反复、全国楼市的动荡,2022年二手房市场仍属低潮。
2、公寓市场状况
2022年长沙市内五区公寓供应总量为63万㎡,环比下降65.38%;成交总量102万㎡,同比下降35.44%;成交均价为11528元/㎡,同比下降8.49%。
2022年市场持续下行,供应端萎缩,公寓市场高库存压力仍存在,2022年部分房企减缓了公寓入市的速度,新增供应量锐减。小面积公寓产品主要依靠降价、渠道高佣政策促销,最低降至4~5折,一再跌破价格底线。
相比于小面积公寓,2022年商业大平层公寓市场明显两极分化,其溢价空间为平层小面积公寓市场的1倍以上。全年160㎡以上商业大平层内五区供应27万㎡,成交总量17万㎡,成交均价22741元/㎡。2022年热点商业大平层楼盘运达中央广场(成交均价21969元/㎡),全年销量327套、万科紫台(成交均价14502元/㎡),全年销量84套、润和滨江湾(成交均价35790元/㎡),全年销量39套。
六区一县二手公寓市场成交均价环比下降约15%,各区域公寓成交均价环比下降约1000元/㎡。
预计2023年公寓库存大、房企资金链紧张、同质化严重的背景下,长沙小面积公寓市场的“促销潮”还将持续。
3、商业房地产市场状况
2022年长沙市内五区商业供应总量为21万㎡,同比下降67.69%;成交总面积为25万㎡,同比下降24.24%。全年成交均价为24620元/㎡。
从近5年内五区商业供求情况来看,供应、成交量持续下滑,去化周期长。
近几年商业市场备受电商、新冠疫情的冲击,随着2022年底新冠疫情防控“全面放开”,预计2023年内五区商业市场有望逐步回升。
4、写字楼市场状况
2022年内五区写字楼供应量为8万㎡,同比下降80.95%,全年成交写字楼10万㎡,同比下降23.08%,成交均价为11953元/㎡。从近五年供求情况来看,办公市场整体供大于求,成交面积逐年下滑,成交均价2022年创新低。
受经济下行压力和疫情反复冲击等多重因素叠加影响,长沙甲级写字楼活跃度受挫,2022年内五区一手写字楼成交面积仅10万㎡,成交均价同比下降14.87%。
根据市场调查,长沙写字楼售卖市场价格一降再降,开福区万达广场部分房源挂牌单价跌至万元以内、长沙西中心写字楼成交单价从13000元/㎡跌至9000元/㎡、滨江板块写字楼挂牌价较开盘整体下降约15%。
从租赁市场来看,为了维持现有租户和吸引新租户的入驻,业主纷纷在租金或租赁条件上做出让步,截至2022年底长沙甲级写字楼市场平均租金同比下降4.6%至每月每平方米83.8元。
四、总结与展望
2022长沙房地产政策始终保持“稳”字当头的态势,与中央调控基调同步。内五区住宅、普通公寓、写字楼和商业新房成交市场纷纷下滑,成交总量较去年下降幅度30%。房地产二手市场活跃度相对较高,但成交量同比仍为下降态势,成交周期拉长,写字楼挂牌价骤减、市场租金下降明显。但也有特例,满足改善性需求的高品质产品如大平层住宅、商业大平层公寓市场却逆势回升。
预计2023年上半年住宅市场整体上仍将延续2022年低温态势,随着防疫措施转向、经济形势复苏,信心增加,下半年形势有望好转。公寓、商业以及写字楼类产品由于库存高,市场饱和度高,预计仍将继续承压。
(国策长沙分公司 曾思宇)
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